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二手房交易降温 过户避税瞩目

人民网-人民日报 2013年04月15日 08:58

  多地“国五条”地方细则出台已满10日。本报记者走访北京、上海、天津、广州、重庆、南京、深圳等一线城市,发现二手房市场交易开始降温;为避二手房交易高额个税,一些人开始研究用装修发票抵扣总房款;同时,由于2、3月有人“搭政策末班车”形成购房潮,二手房买卖诉讼也随之增多,并出现急于过户与急于解除合同两极分化的情况。

  恐慌入市心态消退

  

  小户型更受青睐,二手房房源增量下降

  北京实施“国五条”细则后,房地产交易系统升级调整,4月8日为恢复购房资格申请、审核及网上签约的首日。数据显示,4月8日全市存量房(二手房)网上签约809套,其中住宅631套,4月9日全市存量房网上签约510套,其中住宅402套。而在此前的3月,全市存量房住宅签约总量为43780套,日均1400余套。

  新政对市场的另一效果是,成交多为刚需。北京链家市场研究部分析师张旭介绍,新政后首周该公司90平方米的小户型成交占比达到74%,比3月份增加了约18个百分点。同时,二手房的客源、房源增量均大为下降。链家市场研究部的统计显示,近一周新增客源量环比下降约28%、新增房源量较3月平均水平下降约46%。

  据统计,天津市“国五条”细则实施后的首周(4月1日到7日),天津二手房成交套数为2084套,环比下降60.5%;成交面积180677.5平方米,环比下降59.78%;成交价格为8773元/平方米,环比上涨2.64%。其中,3天清明小长假期间天津二手住宅没有成交。

  据上海市房地产交易中心统计,4月1日至4月7日,二手存量住房日均成交面积约4.6万平方米,较3月全月日均成交量下降75%。成交水平与今年1—2月基本相当。

  记者从广州锦绣香江、雅居乐等楼盘的二手中介公司了解到,4月份前10天的二手房交易业务环比陡降五成以上。在重庆市渝北区人和街道,一家美联物业门店的顾问小项告诉记者,前来咨询看房的顾客减少了将近一半,仍未下手的购房者还在观望政策的具体执行情况,以及房价的走势。数据显示,4月1日、2日、3日、7日深圳市二手住宅成交量分别是146套、209、245套和168套,与3月份最后一周的日成交量近千套相比,减少近八成。

  深圳业内人士认为,这一周二手房交易量骤减,主要源于细则出台前的“恐慌入市”心态已消退。

  张旭分析,在个税征收标准明确之前,市场观望情绪仍难以减轻,成交量在短时间内不会明显回升,预计4月份北京网签量会低于万套。

  深圳市房地产研究中心主任王锋表示,目前深圳“国五条”细则尚未落实到操作环节,深圳市二手房交易征收个税仍按原有政策执行,短期内还无法评估“国五条”细则的实施效果。

  警惕交易灰色空间

  

  有人试探装修发票抵扣总房款,以此避税

  南京市区我爱我家房产中介的一位工作人员告诉记者,在实际操作过程中,大多数房东都没有找到证明房屋原值的发票、收据等,基本上目前还是以全额1%交税的情况为主。

  尽管如此,在挂出的售房信息上,“满五年”、“唯一”等介绍还是被醒目地标注了出来。中介工作人员对记者说,“如果要买房还是趁早吧,现在也不晚,谁知道后面会怎么样。”

  “‘国五条’出台前期,买房双方对政策心里没有底,已经有买卖意向的人群加速了交易,家庭成员之间的过户增多,所以才出现了那段时间数量的激增。”南京市住建委房地产市场管理处副处长蒋玉萍解释说。

  记者在天津市中心城区和平区、河西区的一些房屋中介门市部采访时,一位中介告诉记者,“大家都在等待中,主要是不知道征税的尺度严不严。如果想避税,可能还真需要买房的和卖房的都去想想办法。”但具体的“办法”这位中介并未明说,只是表示“可以开一些装修发票抵扣总房款,实在不行像离婚、抵债、诉讼这些办法都可以。”

  北京一位中介工作人员透露,规定中提到,计算房屋原值时,装修费用、契税等税费都计入在内。因此可以通过找发票补回交易差价交税的“损失”。这位中介说,在北京市地税局公布的征税细则中,虽然对商品房规定了装修价款不得高于房屋原价10%的规定,却没有规定装修日期,这也提供了找关系开发票避税的可能。

  针对这些情况,业内人士建议有关部门应尽快对计算房屋原值等有关规定细化明确。

  虚假诉讼没法过户

  

  一些人错误认为通过法院判决办理过户手续可以降低税费

  在北京,丰台区人民法院近日受理了该市一起房屋买卖合同纠纷案。该案原告北京籍单身人士李某今年1月底购买了自己的第二套住房,但支付定金和首付款后,却遭遇卖房人拒绝办理过户及网签手续,导致3月“国五条”细则出台后,失去买房资格。为此,李某将卖房人诉至法院,要求解除买房合同,返还已经支付的28万元首付款,并双倍返还4万元定金。目前,本案正在进一步审理中。

  丰台法院调研分析,受“国五条”及其细则出台影响,二手房买卖中双方急于过户、规避政策、弄虚作假三种心理引发此类案件激增。其中弄虚作假心理尤其值得警惕,一些人错误认为通过法院判决办理过户手续可以降低税费,买卖双方在案件审理过程中对证据、事实均无异议,只要求法院尽快判决办理过户手续,造成一部分案件存在虚假诉讼的成分。

  法院人士提醒消费者,这种以被诉方直接同意给付或对给付凭证直接承认等方式逃税的做法是典型的“以合法形式掩盖非法目的”的违法行为,非常容易被发现,属于目前各级法院重点打击的“虚假诉讼”,一旦被发现核实,相关当事人不但不能实现其非法目的,而且还可能受到相应的民事制裁甚至受到刑事处罚。

  此外,还存在一些其他问题。丰台法院民四庭法官魏亚南分析,先前房屋买卖交易的双方当事人为少交税款、急于买房而迅速办理房屋过户手续,使得房屋交易过程中,购房人往往无法详细查验所购房屋的诸多细节,房屋存在的质量问题易被忽视。同时物业费、水、电等很多购房附属问题亦会因急于过户而被暂时搁置,这些暗藏的风险都可能会导致后续法律纠纷的增多。

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