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记者调查房产中介十个房源九个假

北京商报 2013年03月16日 08:35

  “国五条”及其细则出台,近期火热的二手房市场无法掩盖真空期的观望格局。业内预测,地方细则将为市场吃下“定心丸”,市场适应之后,将维持其积极健康的态势发展。

  “国五条”后真空期宜放缓

   仲益控股集团 副总裁 汤晓丹

  3月1日“国五条”对于“20%个税”的要求引起了二手房市场的火热交易,我认为“国五条”内容主要针对二手房市场,对新房市场影响不大。

  在过去,房地产市场中投资性和投机性的客户较多,而自限购政 策实施以来,投资和投机型的购房者渐渐被挤出新房市场,成为二手房市场的主体,现在二手房市场的火热,与前期遗留投资客的抛售相关。然而随着新“国五条” 的出台,在未来的二手房市场中,投资和投机客将逐渐淡出,改善型需求成为主打,使房子回归住房属性。同时也不排除“羊毛出在羊身上”的可能,个税成为房价 的一部分,形成对房价的推动。然而,二手房毕竟靠新房定价,二手房的未来尚待市场考验。

  已出台的“国五条”内容虽不会对新房市场有太大影 响,然而在所有政策明朗之前的真空期,开发商开盘、开工都宜放缓。具体的地方细则尚未出台,若是此时盲目开盘,或将事倍功半。市场对新政会有一个反应和适 应的阶段,这个阶段过去,需求才会慢慢释放。因而,在当前观望期,最好是尽量放缓,新政明朗后才能从容应对。

  而对于目前处于定位尚未明确阶段的开发商,则需考虑新政的方向。由于政策指向重点在保护刚性需求,故而对自用客户影响不大,限制的是投资性房源,开发商在做决定的时候,参考比较方便做出一个相对合理的应对措施。

  尽管房地产调控的政策层出不穷,市场将以一种“交错状态”的方向发展。在每次政策出台都会有暂时的观望期,而一旦适应之后就会是一个递进的、向上的过程。看 好市场的原因是多方面的,整体而言,城市化进程是向前的,而住房作为老百姓生活必须的部分不可或缺,中国人又有买房的习惯,这些都将使得房地产市场向前推 进。在这个过程中,政策严厉可能会使市场短期出现下降迹象,但从长线考量,房地产是一个阳光的市场。

  在交错发展的过程中,未来的市场对开发商来说是一个考验。实力不够雄厚的小型开发商将慢慢被市场淘汰,而大型开发商和具有专业资质的开发商将成为市场主力,房地产市场分工将更加细致,以商业地产、中高端住宅等分类,也更规范、更专业。

  允许“梯度”方能平衡需求 中华企业股份有限公司市场部 经理 戴正芳 3月1日,楼市调控新政“国五条”细则落地,此后,房企推盘节奏明显加快,部分业内人士认为是为规避部分“国五条”地方细则落地后市场转冷的风险,据住建部副部长齐骥透露,地方细则出台时间为3月底。我认为二手房市场受政策影响最直接,而新房市场的刚需房部分可能会受益。历年年初节后的3月本就是热销时段,正是加推的最佳时机,因而并非完全受“国五条”影响。开发商推盘要考虑公司周转率,按照规划和步骤进行,并不会快速调整结构。加之“国五条”地方细则尚未出台,具体如何应对还应该看地方细则。“国五条”的地方细则不宜“一刀切”,而应细分,否则将对房地产市场产生大的影响。具体从“个人售房需按转让所得20%征收个税”这一条来说,应对出售住房的持有年限和个人持有房产数量做出区分和梯度收税,对唯一住房出售应设立退税机制等。通过不同区分,实现房产税收的合理再分配。政策应该鼓励梯度消费,现有的限贷政策和假如实施的20%的个税政策,如此单纯“一刀切”政策,导致一步到位买房,最终加大了置换成本,只会将不同需求集中在中端产品上,加剧了刚需矛盾,这并不利于市场正常发展。据报道,财政部、住建部、国税总局已制定有关方案并上报。 在“国五条”细分操作的同时,应把“梯度”购房纳入考量。尽管“国五条”支持刚需,但刚需与改善型需求并不冲突,允许置换的“梯度”购房才是关键。从个人而言,不同阶段有不同的需求,“梯度”购房允许置换,能够合理考量不同人群的购房需求变化,更符合市场规律和人性需求,也才能平衡多种需求。

  综合考虑上海近年来的土地供应和住房需求,市场并未饱和。新政伊始的观望期结束,经过3个月到5个月的消化期后,房价还是会处于一种比较积极的状态。

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